Investimenti per affitti a lungo termine a Lagos

Investimenti per affitti a lungo termine a Lagos

Comparajá.pt e Marcela Propiedades hanno collaborato per studiare la redditività di un investimento in un appartamento da affittare a lungo termine nel comune di Lagos, Faro. Come nel caso della regione costiera dell'Algarve in generale, il mercato immobiliare nel comune di Lagos si è dimostrato molto positivo.

Investimenti per affitti a lungo termine a Lagos
Comparajá.pt e Marcela Propiedades hanno collaborato per studiare la redditività di un investimento in un appartamento da affittare a lungo termine nel comune di Lagos, Faro. Come nel caso della regione costiera dell'Algarve in generale, il mercato immobiliare nel comune di Lagos si è dimostrato molto positivo.
 

Come per la regione costiera dell'Algarve in generale, il mercato immobiliare nel comune di Lagos si è dimostrato una scommessa vincente per gli investitori immobiliari.

Per questo motivo, la piattaforma online ComparaJa.pt e la società di intermediazione immobiliare Marcela Properties hanno analizzato il mercato immobiliare di Lagos per il periodo compreso tra gennaio 2012 e maggio 2017.

L'obiettivo era scoprire la redditività dell'acquisto di un appartamento da affittare e rivendere dopo otto anni.

Se stai cercando un'opportunità di investimento, questo articolo fa per te.

Per questo studio, abbiamo utilizzato il database Casa Sapo e preso come riferimento un appartamento di 100 m2 con un prezzo di acquisto di 235 mila euro.

Abbiamo anche incluso alcune spese annuali di base, come acqua, elettricità, assicurazione sulla casa,  manutenzione e spese condominiali, nonché l’IMI.

Oltre a  considerare queste spese, abbiamo riportato anche i ricavi di affitto e vendita della proprietà al netto della tassa del 28% a cui sono soggetti, come pure abbiamo preso in considerazione il valore dell'IMT da pagare sull'acquisto della casa .

Tendenze del mercato immobiliare a Lagos

Abbiamo iniziato la nostra osservazione con il prezzo medio per metro quadro in questo distretto, che è aumentato dalla fine del 2013 e attualmente si attesta a € 2.391,55, il più alto valore da allora.

Questo aumento rappresenta, in termini percentuali, il 27,05% rispetto a Gennaio 2012, quando il prezzo medio era di 1.772,21 euro.

Grafico 1 – Prezzo medio al metro quadro tra il 2012 e Maggio 2017

 
 
Anche il prezzo medio di vendita degli appartamenti mostra una progressione ai massimi storici nel periodo analizzato, aumentando del 24,41%, fino a superare i 257 mila euro.

 
 

Grafico 2- Evoluzione del prezzo medio di vendita degli appartamenti
 
Infine è molto interessante inoltre la chiara propensione per un aumento del numero di immobili quotati dal 2012, essendoci 1082 appartamenti in vendita nel maggio di quest'anno.

 

Grafico 3 – Numero di proprietà quotate in Casa Sapo tra Gennaio 2012 e Aprile 2017

Redditività della locazione

Tasso di occupazione

Il tasso di occupazione è la percentuale di tempo in cui la proprietà viene affittata durante l'anno.

Maggiore è il tasso di occupazione, maggiore è la redditività dell’immobile e, in quanto tale, è uno dei fattori più importanti da tenere in considerazione quando si desidera affittare un appartamento.

Secondo i dati del barometro Casa Sapo, abbiamo calcolato il prezzo medio degli affitti negli ultimi 5 anni e abbiamo stimato il prezzo medio per i prossimi 5 anni.

Secondo le nostre stime, il prezzo medio dell’affitto tra il 2017 e il 2024 sarà di 784 €.

Per questo importo della locazione, abbiamo preso in considerazione diversi tassi di occupazione per conoscere la possibile redditività annuale di questo appartamento.

Gli importi riportati sono al netto della tassa del 28% sui redditi immobiliari.

Rendita annuale

Le rendite  annuali degli affitti hanno una grande variabilità in base al tasso di occupazione dell’immobile, come si può vedere nella seguente tabella.

 
Tavola 2 – Rendite annuali degli affitti al netto di spese e tasse

Tavola 3 – Rendita da locazione netta per 8 anni

Spese dell’immobile

Per quanto riguarda le spese considerate, abbiamo calcolato un valore approssimativo di IMI per l’immobile, ma senza considerare nessun aumento annuale di questo tasso che è la spesa annuale più elevata relativa all’immobile.

Per ogni diverso tasso di occupazione, abbiamo calcolato anche una percentuale corrispondente di spese variabili per l’immobile.

Abbiamo considerato un’assicurazione multi-rischio sulla casa con copertura dell’immobile, arredamento, rischio sismico ed elettrico, al fine di proteggere meglio l'investimento.

 Tavola 4 – Spese considerate nel nostro studio

Rivalutazione dell’investimento

Essendo la rivalutazione potenziale dell’immobile uno dei principali fattori decisionali in un investimento immobiliare, abbiamo anche calcolato alcuni scenari di rivalutazione da prendere in considerazione.

Nella tabella seguente presentiamo i possibili guadagni con i vari tassi di occupazione e le rivalutazioni annuali della proprietà.

Guadagni complessivi in vari scenari

Tavola 5 – Guadagni netti complessivi con diversi tassi di occupazione e diverse rivalutazioni dell’immobile
 
 
 
 

Table 6 – Guadagni netti complessivi in percentuale, con diversi tassi di occupazione e diverse rivalutazioni dell’immobile

Conclusioni

In base all'analisi che abbiamo svolto ed all’elaborazione di diverse stime sulla futura redditività, ComparaJa.pt ritiene che l'acquisto di un appartamento da inserire nel mercato degli affitti nel comune di Lagos sia, a lungo termine, un buon investimento .

Per lo scenario peggiore, abbiamo calcolato un tasso di occupazione del 25% e una rivalutazione annuale della proprietà di appena lo 0,50% annuo; alla fine l'investitore otterrebbe 3.262,72 € di profitti al netto delle imposte, un guadagno dell'1,3% sull'investimento iniziale.

Già con una previsione positiva di rivalutazione della proprietà del 4% all'anno e con un tasso di occupazione del 100%, la redditività potrebbe raggiungere il 24,12%, che rappresenta un utile netto di 59.133,12 € sull'investimento iniziale.

Il tasso di occupazione sarà fondamentale nella monetizzazione dell’immobile e, come tale, raccomandiamo di trovare un equilibrio tra il prezzo dell’affitto e il tasso di occupazione previsto, optando per un prezzo leggermente inferiore per ottenere un tasso di occupazione più alto.

Lo stesso tasso di occupazione potrebbe anche essere migliorato utilizzando piattaforme di affitti a breve termine come Uniplaces e AirBNB.

Infine, in un contesto in cui si renda necessario un mutuo per l'acquisto dell’immobile, è possibile confrontare tutte le offerte presenti sul mercato sul sito Web di Comparajá.pt.