STA CONSIDERANDO DI VENDERE LA SUA PROPRIETA’?

Vendere un immobile in Portogallo

Affrontare la vendita o l'acquisto di una proprietà in un paese straniero può spaventare, specialmente quando esiste una forte barriera linguistica, ma una volta illustrati i termini e le procedure, ci renderemo conto che, fortunatamente, le cose non sono così complicate come sembravano.

Un venditore deve assicurarsi che tutte le imposte e le tasse comunali siano state pagate e che le spese per la manutenzione ed i servizi condominiali siano state saldate e aggiornate.

Dopo aver trovato un potenziale acquirente o aver accettato un'offerta per la vendita della proprietà, il venditore deve assicurarsi che tutte le bollette (elettricità, acqua, gas, telefono, internet provider, assicurazione) siano interamente pagate e a posto. Le fatture in sospeso o non pagate, in particolare le imposte e le tasse comunali, possono comportare la vendita all'asta della proprietà da parte delle autorità governative. Alcuni venditori scelgono di chiudere tutte le utenze dopo aver saldato tutti i conti, altri preferiscono trasferire i servizi direttamente a nome dei nuovi proprietari (questo è solitamente il caso in cui entrambe le parti sono legalmente rappresentate da avvocati / ri legali) evitando così il fastidio di dover effettuare nuove richieste.

È altamente raccomandato che sia i venditori che i compratori si avvalgano dei servizi di un'Agenzia Immobiliare con licenza governativa. Ciò consente di essere protetti e assicurati contro eventuali irregolarità o controversie che possono sorgere durante il processo di transazione. Il governo assegna una licenza a un'agenzia immobiliare dopo aver verificato la conformità di un determinato numero di qualifiche e certificati  e l’utilizzo della modulistica approvata dal governo nello svolgimento della loro attività.

Il ricorso ad un rappresentante legale è raccomandato soprattutto nei casi in cui il venditore non vive nel paese. Atti essenziali, come la stesura del Contratto Preliminare di Compravendita, la verifica che tutte le pratiche relative alla proprietà siano a posto, la verifica presso l'ufficio delle imposte per appurare che non vi siano imposte in sospeso, così come la prenotazione del Rogito presso lo studio notarile sono tutte eseguite dal rappresentante legale,  sollevando l'acquirente da future incombenze.

In sostanza, ci sono tre atti importanti quando si vende una proprietà. Uno consiste nel firmare il Contratto Preliminare di Compravendita, il secondo nella firma del Rogito e il terzo nel pagamento dell'imposta dovuta sulla plusvalenza.

Il Contratto Preliminare di Compravendita (Contrato Promessa di Compra e Venda) è un documento legalmente vincolante in cui sono stabiliti tutti i termini e le condizioni della vendita. È redatto da un avvocato  e sarà firmato da tutte le parti coinvolte (venditori e compratori), sia attraverso i loro rappresentanti legali per mezzo di una procura, o da soli personalmente. Gli acquirenti pagheranno quindi al venditore o al loro rappresentante legale un deposito (Entrada) compreso tra il 10 e il 30% (a seconda di quanto precedentemente concordato da entrambe le parti). Questo contratto serve a confermare l'intenzione di acquistare e vendere la proprietà. Nel caso in cui il venditore si ritiri dall'affare, è legalmente obbligato a pagare all’acquirente il doppio del deposito. Nel caso in cui l'acquirente decida di ritirarsi dall'accordo, perderà la caparra versata.

Il Rogito (Escritura Publica) è il contratto finale che viene firmato quando si vende o acquista un immobile. Di solito è responsabilità dell'acquirente (o del suo legale) prenotare l'ora e la data, concordate da tutti i soggetti coinvolti, affinché sia firmato il Rogito. Ciò avviene in un ufficio notarile pubblico, dopo che entrambe le parti (o i loro rappresentanti legali) hanno confermato che tutti i termini e le condizioni indicati nel Contratto Preliminare sono stati rispettati. A questo punto, tutti i fondi necessari sono resi disponibili e pronti per essere pagati dal compratore al venditore e la vendita può essere conclusa. Se una delle parti presenti non parla la lingua, un traduttore dovrebbe accompagnarla. A questo punto, il resto dell'importo dovuto dal nuovo proprietario viene pagato al venditore e tutte le chiavi vengono consegnate al nuovo proprietario. Il nuovo proprietario (o il suo rappresentante legale) procederà quindi a pagare il costo dell'atto e le relative imposte.

L'imposta sulle plusvalenze (Mais Valias) è dovuta dal venditore al governo a condizione che la proprietà sia stata venduta per un importo superiore a quello originariamente acquistato dal venditore. Il venditore può essere esentato dal pagamento di questa imposta se reinveste il denaro entro un certo periodo di tempo ed a determinate condizioni. Si consiglia caldamente al venditore di cercare un avvocato o un consulente fiscale in merito all'imposta sulle plusvalenze, in quanto i calcoli implicano vari fattori e dovrebbero essere effettuati solo da persone qualificate.

In conformità alla legge n. 78/2006, che è stata pubblicata il 4 aprile 2006, tutti i proprietari devono disporre di un certificato energetico dell’immobile pronto e disponibile per essere presentato al momento della firma dell'atto. Questo certificato serve a misurare l’efficienza energetica dell’immobile, in assenza del quale non può essere firmato il Rogito. I certificati energetici vengono rilasciati da aziende e ingegneri certificati e richiedono circa 5 giorni per essere completati. Il costo del certificato dipende dal tipo e dalla dimensione dell’immobile, nella maggior parte dei casi leggermente superiore a 200 euro per un appartamento con due camere da letto,  di media grandezza, ed è responsabilità del venditore richiederlo e pagarlo. È valido per 10 anni e al momento dell'atto pubblico viene consegnato al nuovo proprietario. I venditori possono chiedere al loro rappresentante legale di richiedere il certificato e la maggior parte delle agenzie immobiliari sarà ben lieta di farlo per i suoi clienti.